WOZ-waarde
Elk jaar stelt de gemeente de waarde vast van onroerende zaken: de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken).
Wat is het?
De gemeente gebruikt de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel onroerendezaakbelasting (OZB) u moet betalen.
Ook wordt deze waarde gebruikt om de hoogte van andere belastingen te bepalen, zoals waterschapsbelastingen en eigen woningforfait.
Via 'Mijn Urk' kunt u lezen hoe de WOZ-waarde berekend wordt en kunt u uw taxatieverslag bekijken. Daar staan de gegevens van uw woning op en gegevens van soortgelijke woningen die verkocht zijn.
Hoe werkt het?
- De gemeente verdeelt woningen in groepen. Een groep bestaat uit vergelijkbare woningen. Zij lijken op elkaar door ligging, bouw en de toestand van het onderhoud.
- De gemeente bepaalt de waarde en huurt voor een deel van de werkzaamheden een taxatiebureau in.
- De verkochte woningen binnen dezelfde groep worden beoordeeld. De WOZ-waarde van soortgelijke woningen wordt daarvan afgeleid. Met verschillen tussen de woningen, zoals oppervlakte, inhoud, aanbouw, etc. wordt uiteraard rekening gehouden.
- De WOZ-waarde is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Deze datum heet de waardepeildatum.
Wat moet ik doen?
De WOZ-waarde staat op de aanslag OZB die u elk jaar krijgt. Als u wilt controleren hoe de waarde bepaald is, dan kunt u het taxatieverslag opvragen via Mijn Urk. Hiervoor moet u inloggen met DigiD. Heeft u nog geen DigiD? Vraag die dan eerst aan op de site van DigiD(externe link).
Bezwaar maken
Als u het niet eens bent met de WOZ-waarde, dan kunt u bezwaar maken.
Er zijn veel WOZ-bureaus die stellen gratis bezwaar voor u te maken. Lees hieronder hoe zij werken en wat u zelf kunt doen als u het niet met uw waarde eens bent.
Zelf bezwaar indienen tegen de WOZ-waarde of via een WOZ-bureau?
De combinatieaanslag met daarop de WOZ-waarde is weer bij u bezorgd. De reclames van WOZ-bureaus die u willen overtuigen om via hen gratis bezwaar in te dienen komen al regelmatig voorbij. Als gemeente vinden we het belangrijk dat u van uw rechten gebruik maakt. Wanneer u het niet eens bent met de WOZ-waarde, laat dat dan zeker aan ons weten. Maar is het verstandig om dat door een WOZ-bureau te laten doen of kunt u ook zelf bezwaar indienen?
Alle bezwaarschriften en rechtszaken met betrekking tot de WOZ-waarden 2021 zijn afgerond en daarom kan er een balans opgemaakt worden van de kosten en baten. De cijfers voor 2022 zijn nog niet helemaal duidelijk omdat daar nog een aantal rechtszaken voor loopt, maar naar het zich laat aanzien zijn de aantallen en de kosten nagenoeg gelijk aan 2021.
In hun reclame-uitingen roepen deze bureaus van alles, bijvoorbeeld:
“Honderden euro’s belastingvoordeel!”
Dat klinkt aanlokkelijk. In werkelijkheid is het belastingvoordeel bij een vermindering van de WOZ-waarde gemiddeld € 29,- OZB. Het totale belastingvoordeel dat deze WOZ-bureaus voor al hun klanten samen op Urk in 2021 hebben behaald, was slechts € 435,-!
“Bezwaar maken via een WOZ-bureau heeft een slagingskans van 9 op de 10”
Prachtige cijfers, volgens de advertenties. Maar de werkelijkheid is anders. Door deze bureaus zijn 72 bezwaarschriften ingediend, daarvan zijn er 15 toegekend. Dat is 20,8% om precies te zijn! Trouwens, wist u dat 53% van de door burgers zelf ingediende bezwaren geheel of gedeeltelijk toegekend worden? Nogal een verschil. Maar ook logisch, u kent uw woning immers het beste.
“Dien gratis bezwaar in”
Wanneer een bezwaar ingediend door een bureau toegekend wordt, moet de gemeente hen al snel € 536,- kostenvergoeding betalen. Dat is hun verdienmodel. Bij rechtszaken zijn deze kosten fors hoger. In totaal moesten wij in 2021 € 25.672,- vergoeden. Maar dat zijn niet de enige kosten. Door de complexe inhoud van hun bezwaren is de behandeling zeer arbeidsintensief. De kosten van ons personeel en inhuur van een taxateur bedroegen bijna € 60.000,-. Een totaal dus van bijna € 85.000,-. En waarvoor? Een vermindering van in totaal € 435,- OZB!!!
WOZ-bureaus gaan overigens steeds vaker in beroep. Niet direct met het oog op het verlagen van uw WOZ-waarde, maar om op formele gronden een kostenvergoeding te krijgen. Bijvoorbeeld omdat er een formulier ontbrak bij de stukken of een stuk niet is toegezonden. Van de 9 rechtszaken is slechts in één geval de WOZ-waarde verlaagd, maar in 7 gevallen moest de gemeente om formele redenen een kostenvergoeding betalen.
De Rijksuniversiteit Groningen noemt in een onderzoek naar het handelen van deze WOZ-bureaus de kostenvergoeding een “perverse prikkel”. Er wordt dan ook getwijfeld of het doel echt is om de WOZ-waarde voor u te verlagen.
“Uit onderzoek is gebleken dat veel WOZ-waardes op Urk fout zijn”.
WOZ-bureaus stellen vaak dat de WOZ-waarde vaak veel te hoog zijn. Sommigen schermen op hun websites met een eigen onderzoek. Hoe dat onderzoek gedaan is en met welke cijfers is onduidelijk. De werkelijkheid is dat de Waarderingskamer, onderdeel van het ministerie van Financiën meerdere keren per jaar de kwaliteit van de WOZ-taxaties onderzoekt en de gemeente Urk scoort daar al jaren goed, namelijk 5 van de 5 sterren!
Ons advies: dien zelf bezwaar in
Dat gaat makkelijk via de QR-code op uw aanslag of via belastingen@urk.nl. Op mijn.urk.nl vindt u meer informatie over uw WOZ-waarde en kunt u ook eenvoudig zelf bezwaar indienen.
U bent natuurlijk altijd vrij om bezwaar in te dienen. Dat kan via de knop hieronder, schriftelijk, via de mail of via mijn.urk.nl. Een taxatierapport hoeft hiervoor niet te worden opgemaakt en meegezonden. Dit rapport heeft in de bezwaarfase namelijk niet per se een toegevoegde waarde.
WOZ-waarden andere woningen inzien
De WOZ-waarden van woningen zijn openbaar. U kunt de WOZ-waarde van uw woning vergelijken met die van andere woningen. Iedereen kan dan eenvoudig en laagdrempelig de WOZ-waarde opvragen via de website www.wozwaardeloket.nl(externe link).
Belangrijk om te weten is dat alleen de WOZ-waarde wordt getoond. De andere gegevens die de gemeente heeft gebruikt voor de taxatie, zoals wie is de eigenaar of wat is de verkoopprijs, zijn niet op deze manier te raadplegen. De taxatieverslagen zijn daarom niet openbaar, maar uitsluitend beschikbaar voor de eigenaar of gebruiker van die woning. Daarnaast gaat het vooralsnog alleen om de WOZ-waarde van woningen en bijvoorbeeld niet van bedrijfspanden.